Comprendre les réglementations de location saisonnière en France
La location de courte durée via des plateformes comme Airbnb est encadrée par des réglementations spécifiques qui varient selon les villes. Ces règles visent à préserver l'équilibre du marché immobilier et à garantir l'accès au logement pour les résidents permanents. En France, la distinction entre résidence principale et résidence secondaire est fondamentale pour comprendre ces limites.
Définition légale : résidence principale vs secondaire
Selon la législation française, votre résidence principale est le logement dans lequel vous résidez au moins 8 mois par an. Tout autre logement est considéré comme résidence secondaire et soumis à des règles plus strictes pour la location de courte durée.
Durée maximale par ville (résidence principale)
Voici les réglementations actualisées concernant la durée maximale autorisée pour louer votre résidence principale via Airbnb dans les 15 plus grandes villes de France :
- Paris : 90 jours par an (depuis le 1er janvier 2025, source officielle)
- Marseille : 90 jours par an (depuis le 1er janvier 2025, source officielle)
- Lyon : 120 jours par an
- Toulouse : 120 jours par an
- Nice : 120 jours par an
- Nantes : 120 jours par an
- Strasbourg : 120 jours par an
- Montpellier : 120 jours par an
- Bordeaux : 120 jours par an
- Lille : 120 jours par an
- Rennes : 120 jours par an
- Reims : 120 jours par an
- Toulon : 120 jours par an
- Le Havre : 120 jours par an
- Saint-Étienne : 120 jours par an
Cas particulier des résidences secondaires
Pour les résidences secondaires, la réglementation est bien plus stricte :
- Dans la plupart des grandes villes, la transformation d'une résidence secondaire en meublé touristique nécessite une autorisation de changement d'usage délivrée par la mairie
- Dans certaines zones tendues, cette autorisation peut être soumise à une compensation : vous devrez transformer un local commercial en habitation de surface équivalente ou supérieure
- À Paris notamment, ces autorisations sont de plus en plus difficiles à obtenir afin de préserver le parc immobilier résidentiel
Obligations administratives supplémentaires
Au-delà de la durée maximale de location, plusieurs obligations administratives s'imposent aux propriétaires :
Numéro d'enregistrement
Dans de nombreuses villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice...), vous devez obtenir un numéro d'enregistrement auprès de la mairie et l'afficher sur toutes vos annonces en ligne.
Déclaration fiscale
Les revenus issus de la location saisonnière doivent être déclarés aux impôts, généralement sous le régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Règlement de copropriété
Vérifiez que votre règlement de copropriété n'interdit pas la location de courte durée, car celui-ci peut prévaloir sur la législation nationale.
Comment les plateformes contrôlent ces limites
Depuis 2019, Airbnb a mis en place un système de blocage automatique des annonces à Paris une fois la limite de 120 jours atteinte (désormais 90 jours depuis 2025). Ce système a été étendu progressivement à d'autres villes françaises.
Les plateformes sont également tenues de transmettre aux municipalités, une fois par an, le décompte du nombre de nuitées réalisées pour chaque logement.
Sanctions en cas de non-respect
Le non-respect de ces réglementations peut entraîner des sanctions sévères :
- Amendes pouvant aller jusqu'à 50 000 € pour les particuliers
- Astreintes financières journalières
- Obligation de remettre le logement sur le marché locatif traditionnel
Tendances d'évolution de la réglementation
On observe un durcissement progressif des réglementations dans les grandes villes touristiques. Après Paris et Marseille qui ont réduit la limite à 90 jours, d'autres métropoles pourraient suivre cette tendance dans les prochaines années pour préserver leur parc immobilier résidentiel.
Conclusion
Les villes de Paris et Marseille ont réduit la limite maximale de location Airbnb pour la résidence principale à 90 jours depuis janvier 2025 pour préserver l'offre de logements permanents. Dans les autres grandes villes, la limite reste fixée à 120 jours par an.
Si vous envisagez de louer votre logement sur Airbnb, nous vous recommandons vivement de :
- Vérifier les règles spécifiques auprès de la mairie de votre ville
- Consulter votre règlement de copropriété
- Accomplir toutes les démarches administratives nécessaires (numéro d'enregistrement, déclaration...)
- Faire appel à une conciergerie spécialisée qui pourra vous accompagner dans ces démarches
En respectant ces règles, vous pourrez profiter sereinement des avantages de la location saisonnière tout en restant en conformité avec la législation en vigueur.